نموذج مالي جديد يهدف إلى تشجيع إزالة الكربون

في ظل فشل الآليات الحالية في جذب الاستثمارات اللازمة لإزالة الكربون من البيئة المبنية، ظهر ربط التمويل بالعقار بدلاً من المالكين كحل واعد. إذ تشير التقديرات إلى أن العالم يحتاج إلى استثمار سنوي قدره 700 مليار دولار حتى عام 2050 لإزالة الكربون من البيئة المبنية.

Author:

• Eloise Henderson-Day - RICS JOURNAL

25 April 2025

لكن الآليات المالية المتوفرة حالياً تعجز عن معالجة العقبات الرئيسية، مثل التكلفة المبدئية العالية لتحسين كفاءة الطاقة، وفترات الاسترداد الطويلة لتقنيات منخفضة الكربون، وتضارب الحوافز بين المالكين والمستأجرين.

فالانقسام بين مالك العقار والمستأجر يعقد تحفيز المالكين على الاستثمار في تحسين كفاءة الطاقة، حيث أن المستأجر هو من يتحمل فواتير الطاقة وسيجني وحده فوائد خفض التكاليف، بينما لا يستفيد المالك مباشرة من التوفير في الطاقة لتعويض تكلفة التحسينات. هذا "التحفيز المنفصل" يمثل أحد أكبر التحديات أمام الاستثمار في الكفاءة الطاقية في سوق الإيجارات الخاصة.

الحل: ربط التمويل بالعقار

يتطلب توفير الاستثمارات المطلوبة ابتكار أدوات مالية تساعد الملاك على إزالة الكربون، وتقدم في الوقت ذاته عوائد مغرية للمقرضين. وهنا يأتي مفهوم "التمويل المرتبط بالعقار" (PLF) كأحد الحلول الممكنة.

صمم هذا النموذج خصيصًا لتمكين رأس المال العالمي طويل الأجل من الاستثمار في مشاريع محلية تقلل انبعاثات المباني. ويقوم على تقديم تمويل ميسّر مرتبط بالعقار نفسه وليس بمالكه، على أن تنتقل التزامات السداد إلى المالك الجديد عند بيع العقار.

بهذه الطريقة، يتم تجاوز عائق "فترة الاسترداد"، وهو أحد أكبر التحديات في إزالة الكربون من المباني البريطانية، حيث يُثنى المالكون عن إجراء تحسينات بيئية إن كانوا ينوون الانتقال قريبًا.

يمكن لهذا التمويل أن يغطي حتى 100% من تكلفة التحديثات البيئية، بشروط سداد تتماشى مع العمر الافتراضي لهذه التحسينات. ويُسدد المالك القائم فقط تكلفة استخدامه، بينما يتحمل المالك الجديد المتبقي من الالتزامات مقابل التمتع بمزايا العقار المحسن.

وإن لم يرَ المشترون الجدد قيمة في هذه التحسينات، يمكن للبائع أن يسدد التمويل مسبقًا، وبالتالي لا يكون في وضع أسوأ مما لو استخدم تمويلاً تقليديًا.

تجارب ناجحة في أمريكا وكندا وأستراليا

في الولايات المتحدة، استُوحي تمويل PLF من برنامج "التمويل المرتبط بتقييم العقار للطاقة النظيفة" (PACE)، الذي يتيح تمويلًا بنسبة 100% للمشاريع المؤهلة بسعر فائدة ثابت وفترة سداد تصل إلى 30 عامًا. وتُحتسب الأقساط كجزء من فاتورة ضريبة العقار وتنتقل تلقائيًا إلى المالك الجديد عند البيع.

وقد ساهم برنامج PACE في استثمار أكثر من 18 مليار دولار في تحسين كفاءة الطاقة لأكثر من 400,000 مبنى، وخلق أكثر من 268,000 سنة عمل و30 مليار دولار في الأثر الاقتصادي.

أما في كندا، فتوجد برامج PACE في مقاطعات نوفا سكوشا وأونتاريو وألبرتا، لكنها لا تزال في مرحلة النشوء وتحتاج إلى توسع أكبر.

وفي أستراليا، يُعرف هذا النوع من التمويل باسم "اتفاقيات التحديث البيئي"، ويُبرم طوعًا بين مالك تجاري ومؤسسة مالية وسلطة محلية، مما مكن من توفير 143.8 مليون دولار أسترالي من استهلاك الطاقة ومنع 855,960 طنًا من انبعاثات الغازات الدفيئة حتى 2023.

خطط لتطبيق PLF في المملكة المتحدة

تحتاج المملكة المتحدة إلى استثمارات إضافية قدرها 373 مليار جنيه إسترليني لإزالة الكربون من المباني بحلول 2050. وقد أظهرت دراسة بتكليف من معهد التمويل الأخضر (GFI) في 2023 أن نموذج PLF قد يدعم استثمارات بين 52 و70 مليار جنيه في السوق السكنية فقط.

وأوصى تقرير مشترك بين GFI وبنكي لويدز وناشوست بخصائص PLF في بريطانيا، مثل ضرورة انتقال الالتزام للمالك الجديد عند البيع، وأن تقتصر المسؤولية على المبالغ المتأخرة فقط.

واقترح التقرير إنشاء "رسم أرضي محلي" يربط التمويل تلقائيًا بالعقار. لكن هذا يتطلب تشريعًا، لذلك يتم اختبار النموذج عبر مشروع تجريبي يستخدم "قيد الملكية"، يمنع البيع إلا بعد تحويل التمويل أو سداده.

ولتوسيع السوق، أوصى التقرير بإشراك البنوك، والمسجلين العقاريين، والملاك، والجهات الرقابية، وتحديث المنتجات باستمرار.

تجربة إسبانيا: ابتكار قانوني قائم

نحو 87% من المباني الإسبانية غير كفؤة طاقيًا وتسهم بـ30% من استهلاك الطاقة الوطني. لذا يهدف المخطط الوطني للطاقة والمناخ إلى تحديث 1.37 مليون وحدة سكنية بحلول 2030، ما يتطلب استثمارات إضافية بـ32.4 مليار يورو.

بدلاً من سن تشريعات جديدة، تقوم GFI إسبانيا باختبار نموذج تمويلي مستند إلى القوانين الحالية يُعرف باسم "رسم بيئي" (PACE Canon). يُمنح فيه رأس المال كمزايا دائمة وليس كقرض، وتُدفع الأقساط كإيجار على مدى 20 عامًا، بضمان على العقار.

ولا يمكن تسريع السداد، مما يعني أن المسؤولية تظل محصورة في الأقساط المتأخرة، كما أن التمويل يبقى مرتبطًا بالعقار وليس بالشخص، ما يتيح:

- إدماج الأفراد بغض النظر عن تاريخهم الائتماني.- عدم الحاجة إلى دفعة مقدمة.- انتقال الالتزام المالي للمالك الجديد عند البيع.

يتميز النموذج بقابلية التوسع في أسواق الاتحاد الأوروبي وأمريكا اللاتينية، ويدعم أهداف المناخ وخلق فرص العمل.

مطلوب تعبئة جماعية لتوسيع PLF

رغم أن PLF نموذج مثبت، إلا أن انتشاره بطيء مقارنة بحجم أزمة المناخ، حيث أظهر تقرير لـPACENation أن الأسواق الحالية استغرقت أكثر من 7 سنوات للوصول إلى 100 مليون دولار من رأس المال المستثمر.

يسمح PLF بتمويل تحديثات تقلل استهلاك الطاقة وتكاليفها، وقد أشار أكثر من نصف المستهلكين في استبيان GFI لعام 2022 إلى استعدادهم لاستخدامه لتقليل الفواتير.

تعمل GFI مع الحكومة والمؤسسات المالية وخبراء السوق لتقليل أي أثر سلبي محتمل على سوق العقارات، وسيكون التمويل متاحًا فقط من خلال مقاولين معتمدين مثل Trust Mark وMCS.

ومع أن استخدام PLF سيبدأ في عدد محدود من المنازل، يعتقد كثير من المستهلكين أنه سيصبح جزءًا رئيسيًا من السوق مستقبلاً.

وبالتوعية الجماعية بمزايا PLF، يُتوقع أن تصبح المنازل المحسنة طاقيًا أكثر جاذبية للمشترين، دون التأثير على حركة البيع والشراء.

وأخيرًا، فإن تنسيق الجهود عالميًا لتوسيع PLF ضروري، مع وضع أهداف واضحة، ومبادئ موحدة، ودعم قانوني وثقافي لتمكين الأسواق المحلية من الاستفادة من هذا النموذج.

#إزالة_الكربون

#التمويل_الأخضر

#البيئة_المبنية

#الاستدامة_العقارية

#تمويل_مرتبط_بالعقار

#التحول_الطاقي

#تحديث_المباني

#كفاءة_الطاقة

#اقتصاد_مستدام

#تمويل_المناخ

#المباني_الخضراء

#الاستثمار_المستدام

#Decarbonisation

#GreenFinance

#BuiltEnvironment

#SustainableProperty

#PropertyLinkedFinance

#EnergyEfficiency

#ClimateFinance

#BuildingRetrofit

#NetZeroBuildings

#RealEstateSustainability

#SustainableInvestment

#CarbonReduction